El problema causado por la desinformación sobre la importancia de un contrato de arras para comprar una vivienda y las consecuencias que conlleva son más que latentes y hasta preocupantes.
Expertos jurídicos evidencian un aumento en los niveles de conflictos derivados de los contratos de arras y los pactos que se firman desde el fin de la pandemia..
El contrato de arras es un documento privado que se firma antes del documento oficial de compraventa. No es obligatorio… ¡Pero, ojo! No contar con un buen contrato de arras nos puede hacer perder mucho dinero.
Al tratarse de un documento privado y libre, hay cabida para el dolo, por lo que hay que tener muy claro lo que vamos a firmar y leer bien toda la documentación delante de la otra parte antes de hacerlo para verificar que no haya habido ningún cambio respecto a lo hablado.
La pandemia y los problemas en los contratos de arras. ¿Velocidad y tocino?
Los aumentos de los problemas derivados con los contratos de arras empezaron a verse desde los primeros meses de la pandemia, en marzo de 2020. Muchas personas que habían pactado la entrega del contrato de arras antes de que se iniciara el problema sanitario mundial, perdieron el plazo para realizar la formalización final en notaría al declararse el confinamiento. Y un contrato, es un contrato. Con todas las de la Ley.
Tras el ‘parón’, una gran cantidad de compradores ya no estaban interesados en formalizar la venta porque habían cambiado sus condiciones laborales y, por ende, económicas.
De esta forma el acceso a la financiación hipotecaria era imposible y se perdía la cantidad entregada en concepto de arras. Sin embargo, también se dieron problemas a otros niveles derivados del no cumplimiento del contrato de arras y otros por la ausencia de este en casos donde hubo abonos fruto de contratos verbales no formalizados debidamente e improbables ante un juez.
Hay que recordar que el contrato de arras para comprar vivienda es un medio para asegurar la compra-venta de una casa por las partes interesadas. Funciona como una especie de ‘fianza’ que asegura que ambas partes están comprometidas con la transacción.
¿Con qué debes tener cuidado en un contrato de arras para comprar una casa?
Hay algunos apartados del contrato de arras para la compra de una vivienda que son especialmente delicados y conviene mirar con lupa.
Datos de la vivienda y de las partes sujetos del contrato de arras
Esta parte de un contrato de arras para la compra de una vivienda es elemental. Aquí deben estar reflejados todos los datos sobre la casa (catastro, dirección, estado, tasación, certificado de estar libre de cargas…, etc.) y los datos personales de ambas partes. Toda la documentación que se aporte debe ser oficial.
Aquí encontrarás sobre lo que debes tener en cuenta antes de comprar una casa.
El precio de la vivienda
En el contrato de arras debe existir un apartado dedicado al precio de la vivienda y tiene que ser muy claro para todas las partes interesadas. Está vinculado a otros aspectos y apartados clave del contrato como el plazo de formalización y la exclusividad durante el mismo.
Tiempo para la formalización de una hipoteca y exclusividad
Este es un apartado muy importante ya que determina cuánto tiempo tenemos de plazo para formalizar la compra. Nos interesa que el plazo sea flexible si realmente estamos interesados en la casa y prorrogable.
El hecho de que, como compradores, tengamos un plazo para formalizar la compra de la vivienda, implica exclusividad. El vendedor no puede, si el contrato de arras es correcto, vender la propiedad a otra persona durante el tiempo que esté vigente el mismo, aunque reciba una propuesta mejor.
En el caso de hacerlo, debería tener una penalización, tal como la tiene generalmente el comprador de perder la cantidad entregada, para que el compromiso por ambas partes sea firme.
Prórroga tácita
Debemos estar seguros de cuánto es el dinero que se nos pide en concepto de arras (si es viable o abusivo) y si el tiempo es suficientemente flexible para permitirnos finalizar la operación, o lo que es lo mismo, sin perder dinero.
Lógicamente, todo esto tiene que estar vinculado al precio de la vivienda. Durante el plazo de vigencia del contrato, el precio que esté fijado en el contrato de arras será el que se entregará al finalizar la transacción de compra.
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Jordi Rojas Sánchez es un profesional inmobiliario e hipotecario con más de 15 años de experiencia en el sector. Con formación específica en ambas áreas, forma parte del equipo de Homter desde hace más de 5 años con más de 2.0000 asesoramientos realizados.
Actualmente es miembro del Colegio de Apis de Barcelona, de la Asociación de Personal Shoppers inmobiliarios y de la Asociación de Intermediarios financieros. Autorizado por el Banco de España como intermediario financiero y la Generalitat de Catalunya como intermediario inmobiliario desarrolla su actividad en todo el territorio nacional asesorando a posibles compradores de vivienda que necesitan financiar la compra.
Actualmente cursando Máster de gestión y Promoción inmobiliaria por la Universidad de Barcelona y con titulación como ACI por la FEF.
