Consejos para comprar una vivienda de segunda mano

Vamos a darte los consejos antes de comprar una vivienda de segunda mano, para que hagas la mejor compra posible.

Comprar una vivienda de segunda mano puede resultar una tarea compleja, pero tiene numerosas ventajas. Entre las más destacadas está que abarata el coste de adquisición del inmueble, aunque eso sí, no está exento de impuestos ni de gastos asociados. Sigue estos consejos profesionales para acertar con la compra de tu vivienda de segunda mano y sacarle el máximo partido a tu inversión.

1. Ejecuta un análisis financiero previo antes de empezar para conocer tus límites económicos

Una vez que tomamos la decisión de adquirir una vivienda toca pensar en cuánto podemos invertir, algo que pasa necesariamente por realizar un análisis financiero con anterioridad a la compra del inmueble para conocer de antemano las posibilidades de compra que tenemos.

Lo habitual es que cuando nos lanzamos a por una hipoteca necesitemos ayuda financiera para hacer frente al pago. Por ello recurrimos a entidades bancarias que analizan pormenorizadamente nuestro caso para asegurarse de que el préstamo sea devuelto. El estudio financiero se divide en dos grupos:

Estudio de ingresos y situación laboral del cliente

Las sucursales ponen la mira en la situación laboral, así como en los ingresos del potencial cliente para que, en función de ello, aprueben o suspendan la solicitud del préstamo bancario. 

Estudio de la garantía de la hipoteca

Otro método que las sucursales emplean para conceder una hipoteca es analizar si hay otras propiedades del cliente o personas que puedan formar parte del contrato de compraventa como avalista.

2. Márcate un presupuesto de compra máximo

Este es uno de los aspectos que hay que tener claros cuando pensamos adquirir una vivienda. Además de ser acorde a la oferta que puedes hacer, debes tener presente todos los factores que intervienen en la ecuación; esto es, la zona en la que se encuentra, las calidades de los materiales empleados, si necesita o no reformas y cuántas, etc.

El pago mensual de la hipoteca no debe sobrepasar el 40% de tu salario y hay que contar con que las entidades bancarias tienden a limitar el importe del préstamo a un 70 o un 80% del valor de tasación de la vivienda.

Además, debes saber que la hipoteca no es el único gasto que vas a tener que asumir, sino que en torno a un 10 o 15% del valor adicional del valor de la propiedad serán para sufragar los gastos e impuestos de la compraventa. Es por ello que es muy importante que cuentes con dinero ahorrado, puesto que, cuando adquieras una casa tendrás que asumir como mínimo el 20% del valor de la misma.

3. Acota zonas en búsqueda de la casa de tus sueños

¿Vivir en el centro o en las afueras de la ciudad? Difícil decisión a veces, pero la ubicación de tu casa no puede tomarse a la ligera debido a que es uno de los factores más determinantes a la hora de tasar el valor de una vivienda. 

No solo debe importarte la zona, sino todo lo que puede ofrecer el barrio: las comunicaciones por carretera y transporte público, lista de servicios que ofrece –como supermercados, colegios, centros de salud y de ocio- como otras necesidades que seguro te vienen a la mente. 

4. Durante las visitas no muestres excesivo interés

A la hora de adquirir una vivienda de segunda mano la parte vendedora puede llevar una estrategia en mano y puede estar pendiente de nuestras emociones cuando visitamos un inmueble. Si la casa nos ha gustado mucho puede ser inflexible con el precio de la vivienda, por ello es muy útil no mostrar excesivo interés y negociar a nuestro favor para obtener la mejor oferta.

5. Pide documentación de la finca antes de firmar ningún papel

Lo primero que tienes que hacer cuando estás interesado en una vivienda de segunda mano es solicitar en el Registro de la Propiedad una nota simple de titularidad y cargas con el fin de conocer que el vendedor es el único titular y verificar que no existen cargas a la propiedad. 

El certificado de eficiencia energética no solo es importante para conocer el nivel de consumo energético sino que es imprescindible tanto para ahorrar en la factura de la luz como para reducir la huella de carbono que dejamos en el medioambiente. Otro de los documentos que hay que exigir antes de la firma es el recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. 

Posteriormente, solicita la cédula de habitabilidad que es un documento imprescindible en el que se expresa que la vivienda cumple con las condiciones básicas para ser habitada. Asimismo, nos interesan los últimos recibos de suministros del inmueble y los planos de las instalaciones y obras que se hayan ejecutado. 

Se recomienda pedir el Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE), sobre todo, cuando queremos adquirir una vivienda en edificios antiguos con el fin de apreciar si se encuentra en buenas condiciones o si presenta deficiencias y necesita reformas. Otro documento que podemos exigir es el certificado de gastos de la comunidad de propietarios que muestre que la vivienda se halla al corriente de pago y las derramas aprobadas o que estén pendientes de aprobación.

6. Consultar con un profesional el estado urbanístico, registral, catastral de la finca

Es habitual que las personas que obtengan todos los documentos anteriores, tengan problemas para interpretar algunos datos. Por eso es importante contar con el asesoramiento de profesionales que nos ayuden a conocer si lo que queremos es viable o buena inversión. 

7. Analizar el tipo de hipoteca que se adapte a tus necesidades

Seleccionar una hipoteca adecuada es casi tan importante como elegir la casa en la que planeas vivir el resto de tu vida, por lo que el análisis de la misma debe seguir el mismo minucioso camino. Atendiendo a nuestros intereses, es relevante pararse y pensar qué opción nos viene mejor.

En una hipoteca a tipo fijo, por ejemplo, se paga lo mismo a lo largo del préstamo mientras que en una a tipo variable, la cuota mensual puede modificarse según el euríbor, detalles que un buen asesor sabrá gestionar de forma óptima según nuestro perfil financiero.

8. Revisar todos los números presentados por el banco o gestoría (liquidación de impuestos, provisiones, costes, etc.)

Estos son, generalmente, los datos que se deben tener en cuenta:

Gastos de tasación

Cuando quieras comprar una casa de segunda mano, un tasador debe realizar el cálculo del valor real de la vivienda. El precio de una tasación oscila entre 250 y 350 euros, aunque puede variar en función de las particularidades de cada vivienda. 

Gastos de la notaría

Cuando ya estás a punto de adquirir el inmueble debes acudir a la notaría a por la escritura pública de compraventa en el que conste el cambio de titularidad de la propiedad. Los costes de notaría ascienden entre 600 y 1000 euros. Pero los gastos notariales pueden ser pactados por las partes.

Gastos del registro de la Propiedad

Posteriormente, tienes que inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Las tarifas de los registradores de la propiedad no son fijadas libremente, sino que están sujetas a lo dispuesto en el Real Decreto 1427/1989. Suelen rondar desde los 400 hasta 650 euros.

Impuestos a tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda

Este impuesto es el mayor desembolso, después de la compra del inmueble. En el caso de viviendas de segunda mano, el impuesto más importante a tener presente es el Impuesto de Transmisión del Patrimonio (ITP).

El coste no solo varía en función de la normativa de cada comunidad autónoma, sino también de las circunstancias únicas de los compradores. La cantidad a desembolsar por la adquisición de una vivienda se encuentra en torno a un 5% y un 8% del coste del inmueble.

Gastos de Gestoría

Cuando la operación de compraventa va ligada a un préstamo hipotecario, debes contar con una gestoría que, generalmente, suele ser la gestoría de la sucursal bancaria. La gestoría tiene funciones de liquidación de los impuestos como del resto de trámites que sea necesario para cada escritura, un servicio que se suele contratar aparte, pero que en Homter va incluido.

9. Ir a ver la vivienda el día antes de la firma en notaría

En este punto debes exigir la realización de una visita antes de acudir a la notaría a firmar las escrituras para verificar que todo está en orden y no haya habido ningún tipo de engaño. Ten en cuenta que el otorgamiento de la escritura de compraventa equivale a la entrega de la misma, por lo que cobra tanta importancia hacer todas las revisiones necesarias antes de realizar la firma. 

10. Acudir acompañado de un abogado o experto el día de la firma

Cuando adquieres una vivienda se asumen compromisos que pueden resultar complicados de entender. Es por ello que se recomienda acudir acompañado durante el procedimiento de un abogado o especialista para conocer y actuar en caso de hallar abusos. En este sentido, la consulta con un abogado será crucial para revisar el contrato de compraventa y las condiciones de la hipoteca.

Todo esto, que parece tan complicado, es increíblemente simple con el método Homter para comprar una vivienda. ¿Lo conoces?